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wu 酱, 您好!
我是多伦多(toronto)的专业地产经纪人, 多伦多在加拿大的安大略省(ontario)。温哥华(vancouver)在加拿大的英属哥伦比亚省(british columbia)。两地的租物法会略有不同, 所以, 即使我给您一些参考信息, 您下一步也必须找温哥华的专业地产经纪人咨询详情。
以下是多伦多的信息, 仅供参考。
在多伦多租房, 除了租金和押金以外, 业主方会要求租客买"租客责任险"。通常, 每月$30加币上下。
当然,在加拿大的多伦多,如果是正规的出租房屋,都需要签订租房合同。安大略省有标准租约,其中一个细节就会规定租客如何向业主支付租金。
最常见的例子是,租客与业主约定先租一年,租客有本地的正式收入和雇佣证明,这样的话,业主在与租客签订租约的时候,先收一头一尾(第1个月和第12个月)两个月的租金当做订金,通常是银行本票(bank draft)。然后,在交钥匙入住时,再收10个月(从第2个月起)的延期支票(post dated cheque)。业主把收到的本票和支票按不同日期存入自己户口。
当然, 现在已经是电子支付时代, 上述本票和支票, 也都可以被电子支付手段替代。在加拿大, 人们常用 e-transfer 转钱。
如果碰到没有收入的租客,比如说学生,业主通常会询问租客,是否自愿将一年的租金一次性付清? 如果租客愿意的话,业主也可以把房子租给这个没收入的租客,例如说来自中国的国际留学生。
我个人比较偏向使用银行本票和支票, 因为容易留下清晰记录。
另一个海外投资者要了解的问题是关于租金收入交税的问题,您应该咨询更专业的会计师。我在这里只有简单的提示。
如果您是外国人身份在加拿大有租金收入的话,您每一次收到租客的租金,都要先向税局(或者通过会计师向税局)预交25%的租金。您聘请的会计师会每年帮您报税。通常, 您会得到退税。
希望上述的信息能够帮到您。
加拿大的九月正是留学生们租房的旺季; 学生们在习惯了加拿大学习和生活以后,大多都会选择出去租住公寓apartment或是别墅house。然而在外面租房都要签署一份租房合约为确保双方利益 我整理了十大注意事项从而帮助留学生们避免不必要的租房问题!
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在签订租约之前,最好亲自前往检查,以确保一切操作正常。如电炉,插座,冰箱,水龙头是否正常工作;下水道是否漏水,是否有蟑螂老鼠。仔细检查房间,看是否有你移入之前就损坏的地方,要求房主修理。
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租约一般是按年的,也就是说至少得租一年。也有按月算的。 加拿大许多地区的华人房主不需要签租约。不签租约的好处是可以短期居住,随时搬走,只要离前通知房主即可。但同时不签租约也会有一定的弊端, 缺少对自身利益的保障性
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签约(sign a lease),通常付一押一,签约时要交两个月的房租(包括一个月的押金),租金一般是以月计,每月初(或上月底)支付。如果要搬家,应该至少提前1个月和房东打招呼。一般来说,一份租约应该有如下条款:月租金额和付租日期;租约有效期限;押金数额(用来支付房客造成的房屋和其他施损坏),租金包含的项目内容,公寓的居住人数,关于宠物喂养的一些限制等。
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在付房租的时候记得向房东要一张收据,报税时可以用来退税。
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签租约时要特别留心附加说明部分(exceptions and additions),你需要弄明白室内哪些是你要付费的。租约使用的是法律术语,如感到难以理解的话,请找人帮助,不要不懂装懂带来不必要的麻烦。 一旦签字,租约将具有法律效力。在许多情况下,房主会做信誉调查以确定你是否有能力付房租。许多城市都有标准的房屋出租租约(standard rental agreement or lease),房客和房主都必须签字。其对房间数目、用具及其他如停车位、储存室等都有说明。
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房主有责任保证房子及基本设施工作正常。但如果是你破坏了房子,你可能得赔偿修理费用。你也必须保护你自己的财产以防因火、偷窃或其他原因造成损失。如果你的房子内没有烟雾监测器,可考虑买一个安装好。
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作为房客,法律保护你避免不合理的房租增长、避免房主没有正当理由强 迫你搬走。没有你的允许,房主一般不能进入你的房间。你有权利对你的房子换锁,但在交房时务必将锁换回。然而,你也有义务爱惜房子、尊重其他房客、避免大声干扰其他人。大多数城市都有法律禁止在夜间制 造过大的噪音。在大多数省市,房租都是控制的。rent review 或 rent control offices 等机构可以提供哪些房租是在控制范围内和是怎样控制的。各 省的 human rights missions 在因房租发生纠纷时均可以给予帮助。 许多城市都有房客组织,可以在电话薄政府栏中查到。这些组织也可以给你建议和支持。 加拿大法律规定,房租一年只能涨一次,涨幅不得超过规定的百分点。如果房东非法涨价,你可以向政府控告。
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出租的房屋在冬季应该保证室温在 20°,如果过冷,房东有责任改善,或房客可以不受合同限制而搬走。另外,除非有不得已的紧急事件,房东不能随便闯入房客的房间。如果他想进入你租的房间,应提前于24至72小时发给书面通知,或是征得你的同意。
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合同期满时,如不想续签,应提前至少一个月(书面)通知房东;如想住下去,就要续签合同。 房东如果对房客不满意,并有正当理由,可以提前20天以书面形式通知房客搬走,或给房客7至14天的改过期。 房东如有其他理由请房客在合同期满时搬走,须提前60天通知房客。如房屋需修理或改建,须提前4个月通知房客。
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当你准备搬家时,你必须认真查看一下租约,然后再向房东发出通知。一般来说,如果搬家时租约尚未期满,房客还应该付房东租金。如果付租方式是每月一付,那么退租通知最晚应在搬家前1个月以书面形式交给房东或公寓经理。
为您整合了近一周加拿大房产类热点新闻,让您实时掌握市场动态,不错过任何房产信息。
一周地产数据(708~714)
据统计了上一周大多地区热门城市主要成交房型的出售出租均价供您参考。整体看来,上周房屋出售均价略有降温,租金因市场供需不平衡而持续上涨。
央行加息 六大银行上调利率
加拿大央行在7月11日上调了基准利率至15%,这是央行在本年度的第二次加息,也是近一年多以来的第四次加息,本次加息已将基准利率推至十年来的最高水平。td、rbc、cibc、bmo、scotiabank及国家银行随即将最优惠利率上调至37%。利率上涨意味着借贷成本随之提高,如果以贷款50万来计算,选择25年期5年浮动利率的话,每年利息会增加将近800元。
大多地区今年房价预计涨5%
加拿大地产界两位大佬级人物,royal lepage的ceo和sotheby’s的ceo均表示,gta房市已经复苏,预计今年房价涨5%左右。两位大佬发表此观点是因为:1 政府干预的阵痛已过去;2 市场需求大于供给;3 就业依旧强劲;4 加拿大时薪涨幅加快。他们还表示虽然今年的房屋交易不会有猛烈增长,但房价上涨是肯定的。
gta地区公寓租金涨幅破纪录
多伦多地产分析公司urbanation inc近日发布数据称,gta地区公寓租金保持强劲上涨势头,月租金达$2,302,同比增长112%。一年平均租金增长$231元,创该公司有记录以来年涨幅纪录。租房市场供求关系紧张、新建公寓入市量减少和出租公寓转手量减少是造成公寓租金大涨的主要原因。
多伦多租房难 房东公然所要隐私信息
多伦多房价持续上涨,促使租房市场异常火爆。cmhc的数据显示,大多地区空房率只有11%,市场供不应求,导致租金大幅上涨,且房东选租客也越发挑剔。越来越多的房东向租客所要敏感信息,涉嫌侵犯隐私。目前尚无法律规定房东不可以问敏感信息,一旦租客提供了隐私信息,须明确告知房东其有义务保管隐私信息不被泄露,且租客有追究按法律责任的权利。
多伦多温哥华上榜世界最佳城市
近日仲量联行(jll)推出了一份报告,评选出世界30个适合长期发展的最佳城市,加拿大有三个城市上榜:多伦多(第9),温哥华(第19),蒙特利尔(第26)。该报告目标是为了找出创新经济的前沿城市,评选因素包括高科技企业、教育、环境、基础设施及国际专利等等。中国暂无城市上榜。
豪宅市场 多温冰火两重天
苏富比国际地产(sotheby's international realty canada)近日发表了最新报告称,$100万以上的豪宅市场从走势上看,多伦多价格看涨,温哥华价格看跌。今年上半年,温哥华百万元以上的住宅销量同比下跌了19%,独立屋交易量创下27年来最低。虽然多伦多上半年百万元住宅销量同比下滑近一半,但由于是加拿大金融中心,并且是高收入人士群体最大的城市,所以多伦多市场更健康,下半年预计会有更多买家入市,前景被看好。
首先是位置的选择,留学生因为经常要去上学所以一般的留学生都居住在离学校很近的地方,或者坐车方便的地方。
其次是户型的选择。一些经济条件较好的留学生喜欢自己单独住一间房间,这样他们选的是一居室公寓。另外一些学生,不介意与同学共享一套公寓,他们喜欢选择两居室或者三居室,每人住一个卧室,分摊整套的房租。
多伦多租房管制新政之后,留学生租房费用涨多少很难说,因为留学生租房跟本地人相同,该政策主要影响的人群是已经在租的租客,如果房东对这些人涨房租过多,会导致这部分人群搬出来重新进入租房市场,下面我会具体分析。
楼花市场和二手公寓市场相信会继续走高,具体会在下面讲到。
对于现在持有房产者这个消息肯定是相当好的,当过房东的都知道,当我们要涨房租时,一般会分为两类:1991年以前建的只能受政府租金涨幅控制,基本只能涨比通货膨胀差不多的涨幅,和1991年以后建的房子不一样,可以随意涨。
2017年4月20号,安省自由党为了6月份省选的选票,倒退了历史,对安大略省施加租房管制政策。他们的政治目的是:毕竟安大略省大部分是租客,房东只是凤毛菱角,牺牲房东选票,获取大批租客选票。
其中最严重的一点是:
每年,对于已经出租的房子来说,房租只能按照政府规定比例上涨,这个比例通常少于通货膨胀率。例如,政策规定2018年,出租的房子租金涨幅是18%。
这个数字完全没法cover通货膨胀,地税的涨幅,公寓管理费的涨幅,按揭利率的涨幅,和修理费。
那对于房东来说,在明知租客一旦住进去了,自己在未来几年几乎不能涨房租,条件反射就是我在租客住进去之前就把未来几年的房租都算进去。
这就出现来在2017年以后多伦多租金暴涨。
我截取了一些在个人微博里记录一些活生生的例子:
““感谢”安省省长出了个rentcontrol。这套房子,原来的租金是$2000,现在提升到了$2850租掉!”
2 “2016年9月换租客,无缝隙连接,$1350每个月;2018年9月再次拿出来出租,一个周末租掉, $2000每个月”
3 “帮学生在学生返校季找房子,一套在世嘉堡的两房叫价$2,500, 导致15个租客抢,最后以$2,850 加上一年提前付房租的offer拿到房子。你们没看错,这是在世嘉堡的两房”
4 “帮客户租的几套在北约克,多大旁,世嘉堡的公寓和豪斯,无一例外的抢offer。这应证了urbanation的数据,2018年的第二个季度,整个大多伦多地区比去年同期上涨了112%!”
好,我们把时间fast-forward到2018年11月15号,新上任的保守党安省政府宣布,这一天以后入住的新建房子不受租房管制影响。
因为事情发生突然,在仅有的资料下,我来解读下这个法案:
自2018年11月15号以后建成并入住的公寓或者豪斯,不受租房管控,可以随意涨房租。任何有一部分入住的公寓不在这个范围内。
2018年11月15号是新的1991, 恰巧当时推翻当你租房管制的也是保守党。
福特政府这招也是太高明了,既不侵犯已经入住的租客权利,保住了他们的选票;又得了民心,让房东们觉得他确实在做实事。
那我来分析下新政对不同人群的利弊:
已经在租的租客:在未来n年,哪怕家庭成员再怎么增加,也会选择蜗居在现租的地方胜过换房子。因为待在原来的房子受租房管制保护,一年只能涨18%。换房子可能面临4位数字的租金跳跃。
还没找房子的租客:最惨的一个群体。你们将面临有更高房租的受租房管控的出租房,和更高房价又可以随意涨价的新出租房。
现在已经有房子的二手房房主:你们的房子以后出租时会更受欢迎,因为租客都喜欢住你们这些受旧租房管控的房子。
现在持有楼花的房主:这个条例对你们收益最大,因为你们以后交接的房子将可以随意涨价,房价也会看涨。
福特政府:大获全胜。
公寓开发商:楼花更受欢迎,因为将来建成的房子不受租房管控。
以上仅为个人观点,希望能够给你起到帮助,谢谢!
留学生买房,父母担保贷款对于没有收入的留学生来说是一种可行的办法。但是父母担保贷款的时候一定要注意的事情是父母的名字,如果可能的话,不要出现在产权证上,父母只是作为留学生的贷款担保人而已,而不是作为房屋产权人。\ss
如果把父母的名字加在产权证上作为产权人,会有诸多弊端。首先,父母的名字作为产权人按照现在安省的政策,留学生交的15%的国际买家税,两年以后就没有办法退回,原因是父母作为产权人不符合退回买家税的规定(父母不是留学生)。另外一个弊端是很多年以后,如果留学生考虑卖房的话,如果父母名字在产权证上作为产权人,那么父母拥有的一部分产权需要交纳资本增值税,因为父母没有居住在房子里。留学生作为一直居住在这个房子里的产权人,留学生那一部分的资本增值税按照政策就不用交。
如果父母担保贷款,父母不过来加拿大,也有办法解决(联系老王,我有办法)。原则上需要父母出示单位工作证明和银行账号存款余额证明。
贷款程序介绍:
1向银行专业贷款顾问咨询是否符合贷款条件,可贷款的金额,需要准备什么文件;
2签署购房合同后携带准备好的文件和两个id前往银行贷款顾问签署相关文件(签字同意调查信用记录);
3贷款顾问提交贷款申请,与审批人沟通,约3~5天拿到具有法律效力的贷款批文;
4预约评估,3~5天拿到结果;
5首付款到帐后提供银行余额帐单;
6签署相关文件,提供律师信息以及扣款帐户void cheque;
7审批人审阅补充的首付款帐单及签字文件后签署final approval;
8专门部门准备贷款文件传真给律师;
9律师签署funding回执;
10交接日当日银行向律师送出本票。