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房地产投资回报率怎么算

2019-12-26 18:48:23 1298

房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言有三种计算形式:

 

1、房产收益模式计算公式: 投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

 

投资房产的收益是这样实现的,通过贷款购买商业地产,而后出租以获取租金,然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。

 

 

 

2、房产投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。

 

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

 

 

 

3、房产投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

 

这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在1215年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。

 

 

 

衡量房产投资回报价值的方法有多种,为方便理解,这里暂介绍两种不考虑货币时间价值的回报率计算方法,一种是租金回报率,另一种是投资回报率方法,这两种方法也是业内人士常用的两种计算房产投资价值的方法,前者较适用于一次性付款购房者,后者更适用于按揭贷款购房者。

 

利率和投资回报率的区别

 

利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率,通常用百分比表示,按年计算则称为年利率。其计算公式是:

 

利息率=利息量/本金 利息率的高低,决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素,主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。

 

利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期,降低利息率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利息率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。



 

以下是整理的四种算法,要进行商铺投资的时候可以选择合适的算法对商铺投资回报率进行计算,从而让自己在投资商铺之前就做到心中有数,纹丝不乱。

 

  1、租金回报率法

 

  公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

 

  不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

 

  2、租金回报率分析法

 

  公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

 

  优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

 

  不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。



 

  3、内部收益率法

 

  房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

 

  上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

 

  优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

 

  不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

 

  4、简易国际评估法

 

  基本公式为:如果该物业的年收益×15=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

 

  投资回报率(ROI=年利润或年均利润/投资总额×100%

 

  从公式可以看出,企业可以通过降低销售成本,提高利润率;

 

  提高资产利用效率来提高投资回报率。投资回报率(ROI)的优点是计算简单。

 

  投资回报率(ROI)往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。

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